Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich weiterhin in einer Phase der Anpassung. Zu diesem Ergebnis kommt die 5%-Studie 2026 von Bulwiengesa und Advant Beiten. Bereits zum zwölften Mal analysiert die Studie die jährlichen Renditepotenziale der wichtigsten Immobilien-Assetklassen.
Als Maßstab für die Rentabilität von Investitionen dient die Internal Rate of Return (IRR) über eine angenommene Haltedauer von zehn Jahren. Die zentrale Erkenntnis der aktuellen Untersuchung: Die Renditepotenziale haben sich leicht erhöht. Gleichzeitig steigen jedoch auch die damit verbundenen Risiken.
Produktionsimmobilien an der Spitze des Rendite-Rankings
Das höchste Renditepotenzial weist erneut das Light-Industrial-Segment auf. Produktionsimmobilien erreichen einen Basiswert von 6,17 Prozent. Dahinter folgen Gewerbeparks mit 5,27 Prozent sowie moderne Logistikimmobilien mit 4,93 Prozent.
Die höheren Renditechancen im Light-Industrial-Bereich gehen allerdings mit einer geringeren Marktliquidität und höheren Anforderungen an das Asset Management einher. Für spezialisierte Investoren zählen Unternehmensimmobilien damit weiterhin zu den renditestärksten Anlageklassen.
Büroimmobilien zeigen Stabilisierung in A- und C-Städten
Auch der Büromarkt hat sich im vergangenen Jahr spürbar verändert. In den A-Städten steigt der Basiswert von 3,91 auf 4,32 Prozent. In den C-Städten wird mit 5,05 Prozent erstmals wieder die 5-Prozent-Marke überschritten.
Gleichzeitig nähern sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zunehmend an. ESG- und CapEx-Risiken scheinen inzwischen weitgehend in den Bewertungen berücksichtigt zu sein. Für die Attraktivität eines Büroobjekts bleiben jedoch insbesondere Lage, Qualität und Drittverwendungsfähigkeit entscheidend.
Vor allem ältere Bestandsimmobilien stehen weiterhin unter Druck, sofern notwendige Modernisierungsmaßnahmen ausbleiben.
Wohnimmobilien bleiben vergleichsweise stabil
Wohnimmobilien bestätigen auch in der 5%-Studie 2026 ihre besondere Stellung am deutschen Immobilienmarkt. Eine weiterhin hohe Nachfrage trifft auf eine geringe Neubautätigkeit, während gleichzeitig die Mieten steigen. Diese Faktoren sorgen für vergleichsweise stabile Ertragsperspektiven.
Die Basiswerte liegen bei 2,98 Prozent in den A-Städten, 3,13 Prozent in den B-Städten und 3,38 Prozent in den Universitätsstädten.
Für langfristig orientierte Investoren bleibt Wohnen damit eine vergleichsweise verlässliche Assetklasse. Allerdings sind die Renditepotenziale im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten weiterhin moderat.
Hotel und Einzelhandel nähern sich der 5-Prozent-Marke
Auch Hotelimmobilien profitieren von einem weiterhin robusten Marktumfeld. Stabile Auslastungszahlen sowie eine anhaltend hohe Nachfrage aus dem Tourismus- und Geschäftsreisebereich unterstützen die Ertragsperspektiven. Je nach Kategorie liegen die Basiswerte zwischen 4,84 und 5,21 Prozent.
Im Einzelhandel zeigen sich ebenfalls unterschiedliche Entwicklungen. Fachmarktzentren mit einem hohen Lebensmittelanteil bleiben mit einem Basiswert von 4,96 Prozent vergleichsweise stabil. Shopping-Center konnten zwar leicht zulegen, sind jedoch weiterhin stark von aktiven Repositionierungsmaßnahmen abhängig.
Non-Core-Investments: Chancen für spezialisierte Investoren
Im Non-Core-Segment eröffnen die vorgenommenen Preisanpassungen und der teilweise erhebliche Modernisierungsbedarf zusätzliche Wertschöpfungspotenziale. Die Zahl tatsächlich realisierter Transaktionen bleibt allerdings weiterhin überschaubar.
Besonders schwierig gestaltet sich die Bewertung von Büroimmobilien außerhalb zentraler Lagen. Unsicherheiten bestehen vor allem hinsichtlich der zukünftigen Flächennachfrage, notwendiger energetischer Investitionen und der langfristigen Exitfähigkeit.
Den möglichen hohen Renditen stehen daher erhebliche Vermietungs-, Investitions- und Exitrisiken gegenüber. Entsprechend setzt ein Investment in diesem Segment ein aktives und professionelles Asset Management voraus.
Fazit: Steigende Renditen gehen mit höheren Risiken einher
Die leicht gestiegenen Renditepotenziale sind nach Einschätzung der Studienautoren nicht als Zeichen einer flächendeckenden Erholung des Immobilienmarktes zu verstehen. Vielmehr spiegeln sie höhere Risikoanforderungen und gestiegene Inflationserwartungen wider.
Sven Carstensen, Geschäftsführer von Bulwiengesa, beschreibt die aktuelle Situation entsprechend als ein „New Normal“, das weiterhin von Anpassungsprozessen geprägt sei. Bewertungen würden sich schrittweise korrigieren, während insbesondere bei Gewerbeimmobilien die Transaktionsaktivität verhalten bleibe.
Die gestiegenen Renditepotenziale sollten daher nicht mit einer breiten Markterholung gleichgesetzt werden.
Die wichtigsten Ergebnisse der 5%-Studie 2026
- Light Industrial bleibt an der Spitze: Produktionsimmobilien erreichen mit 6,17 Prozent das höchste Renditepotenzial.
- Büroimmobilien stabilisieren sich: In C-Städten wird mit 5,05 Prozent erstmals wieder die 5-Prozent-Marke überschritten. Lage, Objektqualität und Drittverwendungsfähigkeit bleiben entscheidende Faktoren.
- Wohnen bleibt ein Stabilitätsanker: Eine geringe Neubautätigkeit, steigende Mieten und eine weiterhin hohe Nachfrage stützen die langfristigen Ertragsperspektiven.
- Non-Core bleibt ein Spezialistenmarkt: Renditepotenziale von bis zu zehn Prozent stehen erheblichen Vermietungs-, Investitions- und Exitrisiken gegenüber.
- Mehr Rendite bedeutet mehr Risiko: Die höheren IRRs sind laut Studie kein Beleg für eine umfassende Markterholung, sondern spiegeln die gestiegenen Risikoanforderungen wider.
Methodik der 5%-Studie
Die 5%-Studie liefert einen umfassenden Überblick über den Immobilienmarkt und ermittelt mithilfe eines dynamischen Modells die voraussichtliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition über eine angenommene Haltedauer von zehn Jahren.
Auf diese Weise lassen sich die langfristigen Ertragsperspektiven verschiedener Immobiliensegmente miteinander vergleichen. Die interne Zinsfußmethode unterscheidet sich dabei von der am Markt häufig verwendeten statischen Renditebetrachtung.
Analysiert werden die Performanceerwartungen der wichtigsten Assetklassen. Dazu zählen Wohnen, Büro, Shopping-Center und Fachmarktzentren, Hotel, Logistik, Mikroapartments, Unternehmensimmobilien sowie Betreutes Wohnen.
Die seit 2015 jährlich erscheinende Studie wird von der internationalen Wirtschaftskanzlei Advant Beiten unterstützt.